Kentsel dönüşüm kanununda önemli değişiklikler yapıldı. TBMM Genel Kurulunda kabul edilen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile B Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 09.11.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlandı. Bu düzenleme ile 6306 say Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2577 sayılı idari yargılama Kanunu başta olmak üzere uygulamaya yönelik bir kısım değişiklikler yapılmıştır.
Kanunun çıkarılmasında özellikle 11 ilimizi etkileyen 6 Şubat depremi ve uzmanlar tarafından dile getirilen Marmara denizinde bulunan fay hatlarının kırılması İstanbul etkilemesi beklenen Marmara depremi etkili olmuştur. Kanunun öncelikli amacı deprem bölgelerindeki yıkım kararlarının iptalinin talep edilmesi nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar ile yargı sürecinin hızlandırılması ve afet riski olan bölgelerde kentsel dönüşüm sürecinin hızlı bir şekilde tamamlanmasının sağlanmasıdır.
1.1 Kentsel Dönüşüm Karar Yeter Sayısı
Kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin en az üçte iki çoğunluğunun onayı aranmaktaydı. Yeni düzenleme ile artık hak sahiplerinin salt çoğunluğunun kararı yeterli olacak.
1.2 Kentsel Dönüşümde Yıkım Süreci
Yeni düzenleme ile riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk güçleri müdahale edebilecek ve yine risk tespiti engellenirse yetkililerin “yazılı” izniyle yapı çil açılabilecek. Yine önemli bir değişiklik de risk yapı tespitinin 16.10.2023 tarihinde kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabileceğidir. Riskli yapıların tespiti ve hazin taşınmazlarının değerlendirilmesi görevi de kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmiştir. Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve y Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kullanılacaktır. Riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim yapılmayacak tek seferde 90 gün süre verilecek.
1.3 Kentsel Dönüşümde Mali Yardımlar
Kentsel dönüşümü hızlandırabilmek için hak sahiplerine bu süreçte mali yardım sağlanacaktır. Bu nedenle ilgili maddelere kira yardımı ibaresinden sonra "ve yapım için yardım" ibaresi eklenmiştir.
1.4 Kentsel Dönüşümde Tebligat
Riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak; tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak, maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapı muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edilecektir. İlanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.
1.5 Kentsel Dönüşümde Resen Riskli Yapı Tespiti
Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek. Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda veya numune alınmasına izin verilmem durumunda da mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk kuvvetleri marifetiyle müdahale edilecek ve çilingir yardımıyla yapılar açtırılabilecek.
1.6 Kentsel Dönüşümde İtiraz
Yeni düzenlemeyle uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilmiştir. Onaylanan imar ve parselasyon planları ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 15 gün süreyle ilan edilir. Planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği il Müdürlüğüne yapılır ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi halinde karar kesinleşir.
İmar süreci de hızlandırılacaktır. Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi şartıyla müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapılarım tamamlanmasının akabinde de 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecektir.
Kanuna göre riskli yapı tespiti, tahliye, yıktırma, yapım gibi masraflar hisseleri oranında mülk sahiplerinden alınacaktır.
Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibi olacağı taşınmazın değeri gözetilerek hak sahibinin borçlanması da gerekebilir. Bu durumda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden taşınmazın tapu devri yapılmayacaktır.
Kişi borcunu ödeyecek bir ekonomik durumda değilse, yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün hale getirilmiştir. Bu durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkul yoksa bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise eşine oturma hakkı tanınacaktır.
Hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenlemeler yapılmıştır. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği de eklenmiştir.
Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen rezerv alanının tanımı ve kapsamı genişletilerek “yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılmıştır. Rezerv alanı “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” olarak tanımlanmıştır. Bu durumda rezerv alanı kapsamı oldukça genişletilmiştir.
Bu değişiklik ile; üzerinde yerleşim mevcut olsa bile herhangi bir yer rezerv alan olarak seçilebilecektir. Bu hususun mülkiyet hakkı bakımından olumsuz ve ölçüsüz sonuçları olacağı söylenebilir.
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metre karesinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekeceği düzenlenmiştir.
Kanunun temel amaçlarından birisi de 6 Şubat depremi ile ilgili uyuşmazlıkları hızlandırmaktır. Bunun için yargılamanın belirli aşamalarında süreler kısaltılmıştır ve idari yargıdaki ivedi yargılama usulü gibi özel bir usul öngörülmüştür. İdari Yargılama Usulü Kanunu’na eklenen geçici 11. Madde ile 6.02.2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde açılan iptal davalarında;
Görüldüğü üzere 6 Şubat depreminden doğan idari davalara ilişkin ayrı bir usul öngörülerek sürecin hızlandırılması amaçlanmıştır. İdari Yargılama Usulu Kanununda öngörülen süreler bu uyuşmazlıklar bakımından daha kısa öngörülmüştür. Bu farklı usuller yalnızca 6.02.2023’te meydana gelen depremler ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olan ve hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayanılarak tesis edilmiş idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında uygulama alanı bulacaktır.
Kanunla Bilirkişilik Kanunu’na Eklenen Geçici 2. Madde;
6 Şubat depremi nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1.01.2028’e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda kanunlardaki usule tabi olmaksızın listeler dışından da bilirkişiler görevlendirilebilecektir.
Başkanlığın/ Hazinenin bu kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda Başkanlık “ön alım” hakkını kullanır.
Afet riski kapsamında yıktırılan yapılardan sonra arsa haline gelmiş taşınmazda Türk Medeni Kanunu kapsamında ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davası açılması kanun kapsamında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasına engel teşkil etmeyecektir.